Il diritto di abitazione

Il presente lavoro si prefigge la finalità  di analizzare taluni aspetti legati al diritto reale di abitazione, con speciale riferimento al divieto di cessione del predetto diritto previsto dall'articolo 1024 del codice civile. Tale problematica, inoltre, ਠstrettamente connessa anche ad altri aspetti pratici, quali l'ipotecabilità  e l'espropriabilità  del predetto diritto reale. In particolare ਠapparso opportuno approfondire preliminarmente taluni profili di carattere generale riguardanti il diritto di abitazione, nei limiti in cui essi fossero funzionali alla ricostruzione che si ਠtentato di proporre. A tal fine, sono stati affrontati alcuni aspetti, quali la natura giuridica e i presupposti soggettivi ed oggettivi, in quanto ritenuti propedeutici al prosieguo della trattazione. In particolare l'esclusione del diritto d' abitazione dal novero dei diritti ipotecabili ha sollevato diverse questioni in dottrina e in giurisprudenza. L'inattitudine del predetto diritto ad essere oggetto d'iscrizione ipotecaria deve essere necessariamente valutato alla luce della propria disciplina. Il diritto d'abitazione consente al titolare di abitare una casa †œlimitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia†� (art. 1022 cod. civ.). Il rapporto che si instaura a seguito della costituzione del diritto ਠfondato sull'intuitus personae, sia sotto il profilo del contenuto del diritto che sotto il profilo del rapporto dell'habitator con il proprietario dell'immobile. La limitazione dell'esercizio del diritto al soddisfacimento dei bisogni del suo titolare, infatti, da una parte implica che il suo trasferimento ad un terzo potrebbe mutarne il contenuto, con eventuale nocumento per il proprietario; dall'altra implica che qualora la casa risulti di estensione maggiore rispetto alle esigenze dell'habitator, il proprietario potrà  goderne per la parte eccedente: il titolare del diritto reale d'abitazione non avrebbe infatti titolo ad opporsi alle ingerenze del proprietario, nei limiti in cui quest'ultimo non molesti il libero godimento dell'altra parte dell'abitazione. Anche sotto questo secondo profilo emerge la personalità  del rapporto, essendo rilevante per il proprietario la persona del titolare del diritto, con il quale potrebbe anche trovarsi dover convivere. Tali motivazioni costituiscono la ratio alla base del divieto di cessione e di locazione del diritto in esame, ex art. 1024 cod. civ. Tale divieto costituisce a sua volta il fondamento dell'esclusione del diritto d'abitazione (e d'uso) dall'elenco dei diritti ipotecabili ex art. 2810 cod. civ. La realizzazione della causa di garanzia, infatti, implica che la situazione sostanziale dedotta quale oggetto dell'ipoteca sia alienabile, non potendo immaginarsi una vendita forzata del diritto ove di questo non possa normalmente disporne il titolare. Probabilmente a ciಠਠlegata anche la precisazione posta dall'art. 2810 n. 1) cod. civ., per cui sono ipotecabili gli immobili †œche sono in commercio†�. L'ammissibilità  dell'iscrizione ipotecaria sul diritto d'abitazione postula il riconoscimento della sua trasferibilità : ਠdunque necessaria un'analisi della portata del divieto di cessione di tale diritto posto dall'art. 1024 cod. civ. Come accennato, infatti, tale divieto ਠposto al fine di tutelare la posizione del proprietario dell'immobile, e dunque a presidio di interessi di natura privatistica: la regola sarebbe quindi applicabile ove non sia diversamente disposto dal titolo costitutivo, mentre con l'accordo di proprietario ed habitator potrebbe prevedersi una pi๠o meno libera cedibilità , grazie al consenso della parte che la disciplina codicistica mira a tutelare. In merito ਠstato obiettato che il divieto di cessione non solo sia disposto a tutela della posizione del nudo proprietario, ma faccia parte del contenuto stesso del diritto, in quanto al variare del titolare sono destinate a variare anche le esigenze in base alle quali il contenuto di detto diritto ਠparametrato. In tale ottica, la possibilità  che esso circoli, seppure con il consenso del nudo proprietario, porterebbe a rendere variabile la portata stessa del diritto, con conseguente violazione del principio di tipicità  e del numerus clausus dei diritti reali, in quanto risulterebbero alterati gli aspetti caratterizzanti della disciplina tipica dell'istituto. Qualora si ritenessero accoglibili siffatte osservazioni, dovrebbe conseguentemente ritenersi che il divieto di cui all'art. 1024 cod. civ. sia inderogabile anche con il consenso del nudo proprietario contro interessato. Il principio della tipicità  e del numerus clausus dei diritti reali, infatti, ਠposto a tutela di interessi di carattere generale, ed ha dunque valenza pubblicistica. Tale principio, come noto, risponde all'esigenza di consentire ai terzi di essere preventivamente a conoscenza dell'esistenza di pesi o vincoli opponibili erga omnes, con conseguente tutela del commercio giuridico; persegue inoltre l'utilità  socio-economica di salvaguardare, per quanto possibile, la libertà , l'assolutezza e la pienezza della proprietà  fondiaria, ed assurge dunque a principio di rilevanza costituzionale. Altro fondamento del divieto ਠstato, inoltre, riscontrato in via indiretta nel disposto di cui all'art. 1372 c. 3 cod. civ., per cui ਠinibita alle parti la stipulazione di contratti ad effetti reali oltre i casi previsti dalla legge. Inoltre, i fautori dell'inderogabilità  del divieto ritengono che non sia applicabile al diritto d'abitazione la disciplina che consente il trasferimento dell'usufrutto per un certo tempo o per tutta la sua durata, se non vietato dal titolo costitutivo (art. 980 cod. civ.), mancando in tal caso la compatibilità  tra discipline richiesta dall'art. 1026 cod. civ. Nell'usufrutto, infatti, la tutela del nudo proprietario deriva dal fatto che la durata massima del diritto gravante sull'immobile di sua titolarità  à¨ ancorata alla durata dell'originario usufrutto su esso costituito. Conseguentemente la cessione del diritto non rischierebbe di produrre una limitazione ulteriore al pieno estendersi delle facoltà  proprietarie. Diversamente, in ipotesi di cessione del diritto d'abitazione, la mutevolezza dei bisogni del titolare e della sua famiglia non consente di riprodurre in via pattizia una limitazione del diritto di proprietà  che risulti indifferente per il nudo proprietario: la coincidenza dei bisogni del cedente e della sua famiglia con quelli del cessionario e della sua famiglia, infatti, rappresenterebbe un dato verificabile solo a posteriori. La difficoltà  di conciliare il patto in deroga al divieto di cessione del diritto d'abitazione con il principio di tipicità  dei diritti reali ha condotto parte della dottrina a giustificarne l'ammissibilità  ritenendo che esso trasformerebbe il diritto d'abitazione in un altro diritto reale (con conseguente mancata creazione di un diritto reale atipico). In tale ottica, in sede interpretativa potrebbe ritenersi che, con la stipulazione del patto di libera trasferibilità , le parti abbiano inteso in realtà  costituire un diritto d'usufrutto, ovvero stipulare un contratto di comodato o di locazione, o che comunque tale diverso diritto esse avrebbero inteso costituire qualora fossero state a conoscenza della nullità  del patto (arg. ex art. 1424 cod. civ.). Diversa dall'ipotesi del preventivo patto di cedibilità  à¨ quella del trasferimento del diritto con contestuale costituzione in atto di nudo proprietario ed habitator. In tal caso, infatti, il trasferimento potrebbe ottenersi attraverso una rinuncia abdicativa ( la quale deve avere forma scritta art.1350 n.5 e deve essere trascritta ai sensi dell'articolo 2643 n.5) da parte dell'habitator al proprio diritto, con conseguente espansione della nuda proprietà  in proprietà  piena in virt๠del principio di elasticità  del dominio. Alla luce di tali premesse, puಠosservarsi quanto segue.