VINCOLI NEGOZIALI ALLA CIRCOLAZIONE DEI BENI IMMOBILI. IL PROBLEMA DELLA PUBBLICITA'

La trascrizione immobiliare ਠil pi๠rilevante ed articolato sistema di pubblicità  dichiarativa, vale a dire di una forma di pubblicità  che, avendo come base il perseguimento dell'obiettivo di ogni forma di pubblicità  si carica di una ulteriore e specifica funzione che generalmente consiste nel rendere opponibile a terzi, dal momento della sua attuazione, gli effetti dell'atto prodottosi immediatamente tra le parti Il presente lavoro, pur partendo dalla letteratura tradizionale che qualifica la trascrizione come istituto di carattere eccezionale, analizza come essa si sia progressivamente venuta a collocare in un quadro normativo totalmente diverso, orientato alla tutela e alla sicurezza dei traffici. Quadro normativo che impedisce, tendenzialmente, di opporre ai terzi vincoli diritti o pesi occulti e non conoscibili. La rilevanza delle modifiche normative intervenute e la prassi sono tali da legittimare un vero e proprio capovolgimento dei valori alla luce dei quali oggi ad essere eccezionali e residuali non sono pi๠le norme in materia di trascrizione bensଠquelle che risolvono i conflitti tra diritti soggettivi basandosi su atti occulti e non conoscibili da terzi. Il sistema italiano ਠormai orientato nella direzione della sicurezza dinamica dei traffici. Tale ricerca quindi mira ad individuare le fattispecie trascrivibili e in che misura la volontà  delle parti possa arrivare a rendere opponibili ai terzi vincoli negoziali dalle stesse prodotti, analizzando in quale misura il legislatore abbia inteso tutelare la sicurezza della circolazione dei beni immobili in rapporto alla tutela dei diritti soggettivi. Nell'analisi delle fattispecie, tuttavia, non si ਠpotuto prescindere dalla circostanza che la regola della circolazione immobiliare, salvo eccezioni, ਠquella della risoluzione per mezzo della trascrizione di conflitti circolatori e conseguentemente l'inopponibilità  ai terzi delle situazioni giuridiche non meramente obbligatorie o personali quando difetti la conoscibilità  per mezzo della pubblicità  legale. Solo eccezionalmente, la natura “superiore” degli interessi in conflitto ne determina l'opponibilità  pure in difetto di pubblicità .