Comproprietà e vendita di cosa parzialmente altrui

La struttura della comproprietà e la norma sulla vendita di cosa parzialmente altrui impongono all’interprete di interrogarsi se il parziale effetto reale previsto dall’art. 1480 cod. civ. possa esplicarsi anche con riferimento alla alienazione di un bene in comunione da parte del singolo comproprietario come se fosse interamente proprio. Al fine di dare risposta a tale quesito, occorre concentrare l’attenzione sul concetto di «parziale alienità» sotteso al disposto in commento, il quale può comprendere due diversi ambiti giuridici: da un lato, quello relativo alla teoria dei beni e, dall’altro, quello riguardante la teoria dell’oggetto del contratto. Dall’analisi che seguirà, si comprenderà come solo il secondo ambito risulti decisivo per delimitare la fattispecie in esame in quanto la nozione di «parte» di un bene in senso oggettivo non sembra possa essere d’aiuto per definire esattamente la latitudine del concetto di «parziale alienità» presupposto nella norma di cui all’art. 1480 cod. civ. Si renderà, quindi, indispensabile compiere un’analisi preliminare dell’istituto della comunione ordinaria e della relativa nozione di quota indivisa, per poi prendere in considerazione tutte quelle vicende in cui i contraenti vogliono il trasferimento della singola quota spettante al cedente su di un bene in comunione. Successivamente, sulla base dei risultati dommatici raggiunti, premessa una breve analisi storica, si focalizzerà l’attenzione, precipuamente, sull’atto di disposizione dell’intera cosa comune da parte del singolo comproprietario, analizzando, per un verso, le ragioni ostative e, per altro verso, gli argomenti favorevoli all’applicabilità dell’art. 1480 cod. civ. alla vicenda circolatoria che ci occupa. Infine, si indirizzerà l’ambito d’indagine verso il tema della contrattazione preliminare su cosa comune ed, in particolare, in relazione alla possibilità per il promittente acquirente d’invocare la tutela posta dalla norma di cui all’art. 2932 cod. civ. nel caso in cui il futuro venditore – comproprietario del bene – non intenda concludere il contratto definitivo.