Nuove forme di riuso e rigenerazione del patrimonio immobiliare pubblico - innovative esperienze italiane di partecipazione e di creazione di valore

La questione su come valorizzare il patrimonio immobiliare pubblico è un tema ampiamente dibattuto dalle amministrazioni locali e dal governo centrale. Il riuso e la valorizzazione di un patrimonio pubblico di immense dimensioni non più utile ai fini pubblicistici e a rischio di abbandono è una sfida per i territori italiani e per le finanze delle amministrazioni. Per un lungo periodo, lo sforzo del legislatore in materia di valorizzazione è stato incentrato sullâ agevolazione delle procedure di alienazione degli immobili pubblici. Alla base di queste vi era la necessità di immettere i beni sul mercato per affidarli a operatori che disponessero delle appropriate risorse finanziarie e conoscenze in grado di riqualificare gli immobili e assicurarne nuovi usi. A una valutazione ex post, le misure di agevolazione e di accesso al mercato attraverso i tradizionali strumenti di valorizzazione non hanno dato lâ esito sperato. I crescenti tentativi di vendite al ribasso di beni immobili pubblici possono essere posti in analogia al mercato dei crediti deteriorati che sono stimati al massimo al 30% del loro reale valore così come segnalato da Banca dâ Italia. Tali esiti fallimentari hanno imposto la ricerca di nuove soluzioni per evitare la svendita e lâ abbandono di tali beni. In un patrimonio sospeso tra lâ incuria da parte delle amministrazioni e lâ esclusione dalle tradizionali logiche del mercato immobiliare negli ultimi anni hanno avuto luogo innovative forme di valorizzazione promosse da una cittadinanza desiderosa di mettersi in gioco per valorizzare il proprio territorio. Se gli operatori tradizionali non hanno più lâ interesse né le risorse per trasformare aree e manufatti, la creative class, rappresentata da associazioni, artisti e imprese, fab-lab, industrie creative, atelier di manifattura digitale, laboratori artigianali e studi professionali, riscopre il patrimonio immobiliare abbandonato per avviare progetti dâ innovazione a sfondo culturale e sociale. Alla base di queste attività vi è il desiderio di far ripartire i territori segnati dalla crisi strutturale che ha colpito il nostro paese attraverso la cultura e la condivisione di progetti e idee. La presente ricerca mira a studiare queste innovative forme di valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico promosse dal basso, dalle iniziative portate avanti dalla cittadinanza locale. In particolare, lâ obiettivo è di individuare le condizioni in grado di predire il successo di simili progetti, e, dal punto di vista estimativo, in quale misura simili attori siano in grado di generare nuovo valore economico nel patrimonio immobiliare valorizzato. Spesso le amministrazioni favoriscono lo sviluppo di simili iniziative che rivitalizzano gli immobili a costi contenuti e instaurano inediti ecosistemi di cultura e impresa, promuovendo simultaneamente sviluppo economico e rigenerazione urbana. Gli immobili pubblici si trasformano così da riserva di valore finanziario in nuovi beni comuni, di cui la cittadinanza si riappropria per avviare nuove realtà sociali ed economiche. Sebbene i processi di valorizzazione dal basso siano una procedura ormai consolidata in ambito europeo, in letteratura il tema è ancora sperimentale e in via di definizione. Per questo motivo, la ricerca è basata sullâ analisi e sullâ interpretazione di alcune evidenze empiriche di successo in Italia e può essere distinta in tre fasi. Una prima indagine sperimentale è stata condotta su quindici casi studio di successo in Italia. Le metodologie a fondamento della statistica descrittiva hanno permesso di individuare alcuni elementi comuni alla maggior parte delle esperienze. Fra questi, lâ importanza di una cittadinanza attiva, gli usi temporanei, il quadro concettuale dei beni comuni e l'attrattività delle industrie creative. Il secondo step indaga più dettagliatamente le dinamiche dei processi di valorizzazione dal basso e approfondisce alcuni aspetti a scala macro e micro-territoriale. Il dataset di esperienze di valorizzazione è stato ampliato passando a cinquanta esperienze che sono state esaminate attraverso le tecniche di statistica multivariata. In particolare, lâ analisi cluster ha permesso di individuare alcuni gruppi interni al dataset con caratteristiche simili. Dallâ analisi sono emersi alcuni elementi che possono rappresentare altrettanti predittori per il successo delle esperienze di valorizzazione dal basso in Italia. Dal punto di vista macro-territoriale è emersa l'importanza della dotazione di capitale sociale in un territorio. Le grandi città sono da sempre caratterizzate da unâ alta dotazione di capitale sociale e umano e, per questo motivo, i processi di valorizzazione dal basso sono tipicamente fenomeni urbani. Ciononostante simili meccanismi possono avvenire anche in realtà dove il capitale sociale è latente. In questo caso le amministrazioni hanno promosso specifiche politiche pubbliche per stimolare la cittadinanza a portare avanti simili iniziative. A scala micro-territoriale, lâ analisi cluster ha permesso di individuare alcuni aspetti a livello di architettonico, gestionale e giuridico. I processi di valorizzazione dal basso avvengono in edifici di piccole dimensioni in buono stato di conservazione. Simili meccanismi necessitano di una emblematica figura, quella dellâ imprenditore sociale, per garantire la loro sostenibilità economica nel tempo. Dal punto di vista giuridico, la flessibilità è lâ elemento necessario per garantire formule contrattuali appropriate alle esigenze dellâ amministrazione proprietaria e degli ideatori del progetto. Se sono evidenti le esternalità positive che i processi bottom-up generano a livello locale (nuovi posti di lavoro, rigenerazione urbana, nuovi servizi per la comunità), i vantaggi economici, da un punto di vista puramente immobiliare, sono meno evidenti. Il terzo step riguarda il processo di creazione di valore che simili processi sono in grado di generare nel patrimonio valorizzato. L'analisi dei flussi di cassa scontati condotta su un caso studio è la procedura utilizzata per stimare il valore generato dai benefici che la mobilitazione dal basso genera per le amministrazioni proprietarie. Per misurare nell'elevato grado di incertezza associata alla catena del valore che caratterizza le iniziative bottom-up, il modello di stima è stato combinato con la simulazione Montecarlo. I risultati evidenziano che da un valore iniziale pressoché nullo, i processi bottom-up hanno contribuito ad accrescere del 60% tale valore, dimostrando come simili processi rappresentino una valida alternativa alle tradizionali procedure delle amministrazioni per valorizzare gli asset immobiliari abbandonati. Dal punto di vista pratico, la ricerca mette in luce nuove prospettive di valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico e fornisce un valido supporto alle amministrazioni per promuovere simili pratiche. I risultati scientifici, infine, connettono due temi â la valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico e i processi di mobilitazione dal basso â ad oggi trattati distintamente in letteratura e dimostra lâ efficacia di simili pratiche nella rigenerazione dei territori.