Misurazione e ponderazione delle variabili qualitative nella stima degli immobili con valenza storico architettonica

“L’umorismo non ha prezzo”, Totò, 1951. La citazione è del famoso Antonio De Curtis, in arte Totò. Che l’umorismo sia inestimabile, è assolutamente evidente, ma che lo sia anche la caratteristica di un immobile, considerati i progressi della disciplina dell’Estimo, è oggi più difficile sostenerlo. Secondo l'Organizzazione delle Nazioni Unite per l'Educazione, la Scienza e la Cultura (UNESCO, 1972), i beni con valenza storico architettonica sono monumenti, edifici o gruppi di edifici e siti che possono essere collegati alla cultura, all'arte o alla scienza e che hanno un valore globale ed eccezionale. Ora, la domanda che sorge spontanea è: si può misurare il valore “globale ed eccezionale” dei beni dotati di valenza storico architettonica? In altre parole, è possibile attribuire un valore monetario alla Reggia di Caserta, al Colosseo, o magari alla Fontana di Trevi che nessuno, al di fuori del genio comico di Totò, avrebbe potuto “prezzare”? Come noto, la maggioranza dei beni con valenza storico architettonica è di norma connotata dall’assenza di un prezzo. La mancanza di un “cartellino” del prezzo è, infatti, una condizione distintiva di tali beni. Tuttavia, ciò non significa che essi debbano trattarsi come beni “inestimabili”. Di certo, la caratteristica storico architettonica di un immobile ancor’oggi è spesso ritenuta di difficile apprezzamento. Ma l'idea di etichettare con un “cartellino” del prezzo la valenza storico architettonica di un immobile non è di recente concepimento. In effetti, diversi studi hanno dimostrato che le proprietà immobiliari designate storicamente e quelle situate all’interno dei distretti storici, intesi come quartieri storici, riportano un incremento del loro valore di mercato dovuto alla presenza della valenza storico architettonica. In casi rari, altri studi hanno dimostrato che la presenza della valenza storico architettonica influisce negativamente sui valori immobiliari. In particolare ciò si verifica, nel caso di proprietà designate all’interno di piccoli condomini, a causa degli elevati costi di manutenzione e delle limitazioni alla possibilità di apportarvi modifiche. Il presente lavoro di tesi mira a definire ed applicare a fini estimativi un “metodo” quantitativo idoneo ad esplicitare il valore monetario delle caratteristiche storico-architettoniche delle proprietà immobiliari. Tale metodo, per sua natura utilizzabile per la valutazione di immobili con diversa destinazione d’uso (residenziale, terziaria, ecc.), nel caso di specie è applicato alla casistica - vieppiù rilevante nelle preminenti realtà urbane – dei beni con destinazione turistico-ricettiva. Nello specifico, si intende analizzare l’impatto della valenza storico architettonica sul valore del singolo immobile ad uso ricettivo, ossia valutare il “peso” che la variabile esaminata assume rispetto al valore di mercato dell’immobile. Oggetto di analisi è pertanto costituito dall’impatto della valenza storico architettonica da un punto di vista intrinseco, vale a dire rispetto al valore posseduto dallo specifico immobile, e non anche in termini di esternalità (ricadute spaziali positive e/o negative) che interessano il territorio in cui il bene ricade. Lo strumento metodologico che ci si propone di utilizzare è riconducibile ai procedimenti di stima econometrica basati sull'applicazione dei modelli di regressione multipla. L'approccio utilizzato verrà declinato rispetto all'obiettivo della valutazione, considerando la natura produttiva del bene esaminato e, pertanto, la funzione “strumentale” che esso esplica ai fini della redditività della specifica attività alberghiera. Diversamente dagli studi sino ad ora svolti, in cui i modelli di regressione multipla venivano implementati con riferimento a campioni di dati storici (i prezzi), nel presente caso tale analisi assumerà a riferimento la redditività di strutture ricettive connotate da differenti valenze storiche architettoniche. In tal modo pervenendo alla stima del contributo marginale della valenza esaminata, in termini di disponibilità a pagare degli utenti di tali strutture. Le implicazioni pratiche della ricerca svolta concernono l'utilità degli output, quale valido riferimento valutativo, nel dirimere questioni estimative connesse ad immobili urbani con valenza storico architettonica. In tali fattispecie, infatti, la stima di tali beni è normalmente sviluppata, in mancanza di riferimenti metodologici attendibili, in maniera semplicistica ed aleatoria per quanto attiene le componenti storico architettoniche: si ricorre all'impiego di percentuali spesso apodittiche, unicamente giustificate con la locuzione "si stima in maniera forfettaria", scevre quindi di un fondamento di mercato che consenta di valorizzare efficacemente il contributo di tali aspetti storico architettonici posseduti dal bene da valutare.