La tutela del contraente debole nei contratti di credito immobiliare ai consumatori

Nell’attuale contesto economico e di sviluppo dei traffici giuridici, i contratti di credito immobiliare hanno assunto un’importanza sempre maggiore, ad oggi ormai incontestabile, tanto da risultare essenziale una loro regolazione efficace, anche al fine di rendere maggiormente stabile l’economia di un Paese nel suo complesso. Infatti, con la crisi economica del 2008, si è preso coscienza che il comportamento irresponsabile posto in essere anche da “pochi” operatori del settore del credito e della finanza può comportare rischi intollerabili per le basi del sistema finanziario, a svantaggio quindi di tutti, inficiando la fiducia, in particolare dei consumatori, e portando a conseguenze potenzialmente gravi sul piano socioeconomico. Tale consapevolezza si è manifestata, senza particolari differenziazioni, in tutti gli Stati membri dell’Unione Europea, tanto da rendere necessario l’intervento del legislatore eurounitario, che ha scelto di imporre una serie di obblighi volti a garantire un regime giuridico sicuro, agile ed efficace di tutela specifico per il mercato del credito immobiliare. Così, con l’approvazione della Direttiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo e del Consiglio, c.d. MCD - Mortage Credit Directive, sui contratti di credito al consumo relativi a beni immobili residenziali, si è voluto dare risposta a tale urgente esigenza, contribuendo alla costruzione di un mercato europeo comune e uniforme in materia di credito, più trasparente ed efficiente, innalzando la fiducia dei consumatori e garantendo loro strumenti di tutela effettiva. Tale obiettivo è stato perseguito attraverso l’introduzione di una serie di obblighi polifunzionali, posti tanto in capo al finanziatore quanto al cliente e finalizzati non solo alla tutela dell’interesse privato del singolo consumatore - quale parte debole del rapporto contrattuale - ma diretti anche alla protezione dell’interesse pubblico alla stabilità e al buon funzionamento dell’intero sistema del mercato creditizio. Nel contesto così prefigurato, appare quindi utile procedere con una profonda analisi circa l’effettiva attuazione della suddetta normativa eurounitaria nell’ordinamento italiano. A tal fine è stato preso in esame il ventaglio di tutele apprestate in favore del cliente consumatore, tanto nella fase precedente alla stipula del contratto, quanto in quella successiva, e che indirettamente salvaguardano anche il mercato del credito nel suo complesso. Così, nella fase precontrattuale, l’analisi deve riguardare, soprattutto, la puntuale disciplina dettata dal legislatore. Essa risulta caratterizzata da una precisa procedimentalizzazione, sulla base di un sistema di disclosure e di trasparenza circolare, fondata su pubblicità regolamentata, obblighi informativi e valutazione del merito creditizio. Al contempo, non possono trascurarsi le recenti sfide poste dalle nuove tecnologie (prime fra tutte l’Intelligenza Artificiale), utilizzate nel mercato creditizio, in particolare nello svolgimento dell’attività c.d. di credit scoring, che, se da un lato agevolano ed efficientano i processi di valutazione del merito creditizio, dall’altro pongono seri rischi rispetto alla tutela della persona-consumatore. Ulteriori tutele, oggetto di riflessione, sono quelle previste anche nella fase di esecuzione del contratto. Al riguardo, specifica attenzione è rivolta alle conseguenze del rimborso anticipato ad opera del cliente/consumatore. La disciplina del rimborso anticipato è stata, infatti, oggetto di molteplici pronunce della Corte di Giustizia dell’Unione Europea e, nell’ambito del credito immobiliare emergono rilevanti aspetti assai peculiari, che giustificano l’opportuna differenziazione rispetto al credito al consumo. Nel medesimo contesto di riferimento, si è analizzata anche la possibilità di ricorrere all’attivazione del rimedio dell’autotutela esecutiva da parte del finanziatore, concepita sulla base di un patto marciano conseguente ad uno speciale e aggravato inadempimento tipico del credito immobiliare ai consumatori; senza tralasciare il dovuto approfondimento critico, anche su quest’ultimo punto, sulle interferenze con la regola generale del divieto di patto commissorio di cui all’art. 2744 c.c. In conclusione, ai fini di una più profonda comprensione della materia, si è proceduto ad un’analisi della disciplina attuativa della direttiva in esame così come recepita in un altro ordinamento europeo, che con quello italiano condivide molteplici punti di contatto, quale quello della vicina Spagna. Infatti, il legislatore spagnolo ha dato attuazione al dettato comunitario con la Legge 5/2019 del 15 marzo, regolatrice dei contratti di credito immobiliare (generalmente indicata come l’acronimo “LCCI”), che presenta, similmente all’esperienza italiana, il pregio di enunciare principi fondamentali accompagnati da una articolata disciplina in materia di trasparenza, di informazione precontrattuale, di previa valutazione del merito creditizio e rimborso anticipato, offrendo la preziosa opportunità di interrogarsi sull’effettivo compimento degli scopi perseguiti dall’introduzione della normativa europea.