La fattispecie acquisitiva dell'art. 2644 c.c. - Sul concetto di acquisto a titolo derivativo

ESPOSIZIONE RIASSUNTIVA Dopo una breve analisi preliminare di carattere storico, condotta a partire dal diritto romano classico, sulle modalità attuative del trasferimento della proprietà, l'indagine affronta la delicata problematica del rapporto tra il principio del consenso traslativo, come codificato dall’art. 1376 c.c., e le norme in materia di trascrizione degli acquisti immobiliari, con particolare riguardo al sistema normativo delineato dall’art. 2644 c.c. Il problema è quello del coordinamento delle due norme e dell’individuazione di una soluzione che, nell’applicazione della disciplina dettata in materia di trascrizione, finisca per non obliterare la rilevanza del (solo) consenso al fine del verificarsi della vicenda reale. Attraverso una verifica critica delle principali elaborazioni teoriche sul punto, si giunge a negare valenza non solo alle teorie marcatamente anticonsensualistiche ma anche alle c.d. teorie relativistiche, viceversa confermando l’idoneità del solo consenso (prima e a prescindere dalla formalità pubblicitaria) al trasferimento di un diritto reale immobiliare. Si prende poi in esame la c.d. teoria della condizione legale risolutiva, che costruisce la prioritaria trascrizione del secondo acquisto come condicio iuris risolutiva della prima vicenda, specie al fine di salvare la retroattività di tale risoluzione, considerata come l’unico strumento compatibile con la natura derivativa del secondo acquisto. Anche di questa ricostruzione si criticano gli esiti, e in ispecie la (supposta) necessaria correlazione tra provenienza a domino e derivatività dell’acquisto, considerata quale logico presupposto della retroattività della risoluzione. Lo studio prosegue quindi in una duplice direzione. In primo luogo esso prosegue nel tentativo di dimostrare l’inapplicabilità al fenomeno in esame della disciplina dettata in materia di condizione volontaria risolutiva. In secondo luogo la ricerca si propone di delineare con maggior precisione i confini tra acquisti a titolo derivativo e acquisti a titolo originario, giungendo a sostenere che l’ascrizione all’una o all’altra categoria prescinda dal requisito della previa titolarità del diritto ceduto in capo al dante causa e trovi, invece, il suo fondamento nella disciplina normativa riservata alla posizione dell’avente causa. Qualora lo statuto normativo applicabile a quest'ultimo sia conforme a quello già riconosciuto al dante causa, sarà possibile ritenere il secondo acquirente primo trascrivente avente causa, ancorché a non domino, pur sempre a titolo derivativo; e nel contempo si potrà giungere a qualificare l’acquisto del primo acquirente, non tempestivamente trascritto come colpito da inefficacia successiva non retroattiva di fonte legale. Gli esiti della ricostruzione vengono quindi messi alla prova (e confermati) mediante il raffronto con alcune situazioni che potrebbero in concreto verificarsi in presenza di una doppia alienazione immobiliare; in particolare viene verificata l’interferenza della disciplina dell’art. 2644 c.c. con l’esistenza o la costituzione di diritti (sia reali sia personali) di godimento sul bene oggetto del duplice atto di disposizione. Il fenomeno così ricostruito viene, infine, posto a confronto con la vicenda acquisitiva (per certi versi assimilabile) dell’usucapione abbreviata immobiliare, il cui operare presuppone, tuttavia, requisiti ulteriori, come la buona fede, il possesso e il decorso del tempo. E sul punto si conclude, affermando che la differenza di disciplina altro non è se non l’espressione di una diversità strutturale delle due vicende, essendo quello del secondo acquirente primo trascrivente un acquisto a titolo derivativo, proveniente pur sempre da un ex dominus, e dovendosi, viceversa, ricondurre l’usucapione abbreviata nell’alveo dei fenomeni acquisitivi di tipo originario.